一、房地产证券化的可行性分析（论文文献综述）
罗樱浦[1]（2020）在《房地产证券化的机制与效应-动态模型与数量分析》文中进行了进一步梳理目前,我国房地产市场面临供需不匹配、基础价格高、投机现象严重等问题。企业普遍存在负债高、融资难、风险大等特点,严重影响到金融市场的稳定与实体经济的发展,房地产金融改革迫在眉睫。房地产证券化,作为一种新型融资模式,逐渐受到政府的重视,现有理论也已颇为丰富。但为了从数据的角度阐述房地产证券化的效果,本文采用了动态随机一般均衡模型来进行量化分析,通过引入租赁住房证券化的形式,研究房地产证券化对各部门的影响以及在该模式下货币政策的效果,并与房地产未证券化下的结果进行对比。通过研究结果显示,在引入房地产证券化之后,技术进步对各部门所产生的冲击相对房地产未证券化时显着减小。受冲击影响,房地产企业提高了证券化比例,不仅更好地解决了企业的融资问题,而且增加了租赁住房供给,改善了目前房地产市场的供给结构,缓解了城市居民的住房难题。同时,在保证房地产总产出水平下,有效的刺激了消费品市场的增长。此外,通过研究货币政策冲击效果可以发现,在房地产未证券化时,中央银行抑制投机需求的调控效果较弱,不仅会导致房价上涨,而且使得房地产总产出水平降低,加剧了城市居民购房难的问题,不利于维护社会的稳定。而在房地产证券化背景下,央行通过提高利率来抑制居民炒作住房,改变房地产商融资模式,增加房地产商自筹资金占比,带动消费品市场发展的效果相比房地产未证券化时大大提高。此外,随着房地产证券化比例增加,房地产抗冲击能力显着提高。最后,本文基于房地产证券化DSGE模型,分析了目前房地产证券化在中国实践中存在的主要难点。经计算,我国产权型住房与租赁型住房的理论效用比约为250,而美国市场仅18.52;此外,我国房地产证券化资本市场投资回报率偏低也是阻碍房地产证券化发展的一大难点。鉴于以上研究,本文最终提出了相应的结论与建议。
宋文君[2]（2019）在《C房地产企业资产证券化应用研究》文中认为房地产业已成为中国国民经济的支柱重要产业,它的健康发展将直接影响社会制度的稳定与国家金融体系的安全。目前,中国房地产业面临最大问题是过度依赖银行信贷造成的内部资本结构不合理。这个问题将会阻碍中国房地产市场的快速健康和可持续发展。房地产业具有资金回收缓慢、资金需求量大、资金周转周期长的特点,这一特征意味着如何寻求金融支持,在其生产过程中发挥着极其重要的作用。本文针对我国房地产行业在融资方面的现状,通过整理收集大量的资料文献,对我国房地产金融融资方式特点进行归纳总结,首先对银行传统的融资优缺点进行分析,在此基础上,介绍了房地产资产证券化这一新型融资方式。本文采用案例研究的方法对C房地产企业在资产证券化的应用进行了定量和定性分析,研究表明资产证券化融资模式在C房地产企业中是具有可行性和必要性的,为C房地产企业拓宽融资渠道、盘活固定资产、加快资金流动性问题开拓了新方向,但由于C房地产企业对于资产证券化的应用仍处于初级阶段,在基础资产选择,人才培育、社会环境和风险控制等方面都遇到了相关的问题,本文也对此进行了具体分析并提出了建设性的意见,同时,它也为资产证券化在中国房地产领域的应用以及在其他行业中的应用提供了新思路,具有一定的借鉴和应用价值。
刘丹丹[3]（2019）在《深圳市长租公寓的REITs研究 ——以碧桂园REITs为例》文中提出随着改革开放的稳步推进,深圳作为改革开放的起源地取得了举世瞩目的成就。但是与此同时,也逐渐显露出了不少问题。深圳作为一个改革开放的活力城市,每年吸引着大批的应届毕业生到深圳发展。但是随着最近这几年深圳房价的快速增长,部分应届毕业生和想到深圳发展的年轻人却因为高房价买不起房而放弃来深圳就业,导致了部分人才的流失。深圳作为全国的一线城市之一,土地资源有限,因此,发展长租公寓、建立租售并举的住房制度应运而生。但是在探索长租公寓的过程中,获取房源的成本居高不下以及融资难的问题一直备受争议。本文采用案例研究的方法,对国内深交所上市的首单百亿级规模的碧桂园租赁住房REITs的交易结构模式和所面临的问题及风险进行了研究。文章绪论部分介绍了文章的研究背景、目的、内容和方法,文献综述中主要从长租公寓和REITs出现的背景和所遇到的困境以及REITs的运营模式这几个方面回顾了中外学者相关的研究成果。第一章和第二章主要介绍了房地产投资信托基金（REITs）的概念、特点和理论基础,长租公寓的含义及深圳长租公寓目前的发展情况。第三章对国内外REITs的运作模式、发展现状进行对比分析。第四章引入碧桂园租赁住房REITs的实际案例,通过深入剖析碧桂园REITs的交易结构、基础资产、破产隔离、信用增级和退出机制等,揭示了目前国内REITs存在的问题以及所面临的经营、市场和政策等方面的风险。第五章从完善法律法规、完善税收优惠、完善配套制度、规范市场环境等四个方面对我国发展REITs市场提出了对策建议。最后是本文的结论和展望。该部分总结了我国特有的租赁住房REITs模式,指出了案例缺乏定量分析的不足,同时又提出了租赁住房REITs后续研究的两个关键点:投资回报率和融资绩效。本文对于我国长租公寓的研究以及后续的住房租赁REITs的发展完善具有一定的现实指导意义。
姚筱珍[4]（2019）在《房地产项目资金管理研究》文中认为房地产行业的最大特点之一是资金密集,资金是影响房地产企业发展的重要因素。近年来,我国房地产行业历经高速发展和多项体制改革,大部分企业将关注点放在营销策划,而轻视了开发管理的过程。随着政府管控的收紧和市场环境下行,如何有效地提高项目管理能力,以及公司竞争水平,保证房地产企业能够有良好且可持续的发展,是房地产企业普遍关注的一个问题。本文结合国内外学者对房地产项目开发项目的管理研究,依据与房地产资金管理相关的理论,将YX项目作为研究对象,采用层次分析法,从项目立项阶段、项目前期阶段、项目开发阶段、项目收尾阶段分析了该项目的资金管理情况。研究发现,与同行业的其他公司相比,该项目存在利润率偏低、存货周转缓慢、资产负债率偏高等问题。在资金的风险管控方面,公司融资方式单一、融资成本过高、预算执行偏差率高、缺乏全面的内部控制管理制度、管理层的资金风险管理意识不足、缺乏资金的风险预警机制、资金管理长远规划缺失。根据YX项目存在的问题和原因,本文提出从采用多样化融资方式和动态成本管理来减少成本偏差、采取盈亏平衡分析和敏感性分析减少资金风险、改善销售方案等方面提出改进措施。通过对YX项目资金管理的研究,不仅有利于减少该公司在资金管理过程中的问题,也为其他开发商提供了借鉴意义。
王皖君[5]（2018）在《房地产投资信托基金（REITs）的价值增长机制分析及策略研究》文中认为在社会经济发展的推动下,这十几年来我国房地产业呈现出持续高速发展的势头。由于房地产业是典型的资金密集型产业,其快速发展形成了巨大的资金需求,对我国金融系统也带来了一定冲击。房地产业的发展状况也直接影响着国家经济和金融水平。房地产投资信托基金（以下简称REITs,Real Estate Investment Trusts）的出现,为房地产融资提供了一种全新的资产证券化工具,有效满足了房地产业的资金需求并提升了资金的流通性,因此受到了很多国家的认可与支持,成为重要的一种房地产融资形式。自1960年REITs诞生于美国至今,目前全球已有37个国家或地区推行了REITs立法,正在考虑推行REITs的国家包括中国、印尼、波兰和瑞典等8个国家。在推广REITs的过程中,我国政府这十年来,力度逐渐加强,在2018年最新两会上,REITs再次被纳入议题。3月13日,十三届全国人大代表、中国人民银行广州分行行长王景武在全国两会提出提案称,公募REITs对防控金融风险意义重大,建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。本文通过定性、定量等分析法,提出REITs价值增长的具体机制及增长要素,以发达国家现行REITs数据为研究基础,分析内部增长的源泉和外部增长的方式并作出具体实证分析,陈述了各要素对REITs增长的贡献程度和方式,并以此提出了REITs价值增长的对策及政策建议。全文共七章。第一章的内容主要是阐述了REITs市场研究的背景、意义和国内外相关研究情况。第二章的内容明确了REITs的基本概念,并对其他相似概念进行类比;运用FFO、AFFO指标、NAV净值模型、P/FFO或P/AFFO模型及现金流折现模型,总结了市场对REITs价值进行估值及预估的方法。第三章详细论述了REITs价值增长的机制,主要包括内部增长机制和外部增长机制。首先文章阐述了内部增长的主要要素,包括租金增长、租户升级、物业翻新以及资本再循环的方式;其次阐述了外部增长的主要渠道,包括收购、开发等外部增长方式。REITs价值增长可以通过其蓝筹股的业绩增长来体现,本章的最后部分,总结归纳了世界范围内REITs蓝筹股的特征及表现,包括管理团队的素质、额外的内部增长机会、良好的物业区位优势、业绩记录跟踪以及资产负债表的强健程度。第四章对内部增长机制要素进行回归分析,建立模型,选取新加坡整体REITs市场为研究对象,通过对相关数据和指标体系的分析,做出VAR脉冲分析及因素方差分析并得出相应结论:无论是外部宏观、行业中观和选取的微观要素都对REITs增长有影响,但各自影响的程度与方向不一样。其中,租金增长是影响REITs增长的源泉与可控要素,提高租金的能力,是REITs内部增长的决定因素。现实情况下,租金率还能够随宏观、行业环境的提高而增长,意味着更高的租金收入使得REITs的资产价值不断有内生的能力。第五章用中国香港越秀地产REITs 2008—2017年相关数据,实证分析并购、开发带来的非租金增长的增长要素对REITs价值外部增长的影响。首先本章对越秀房产信托基金的增长数据进行总结分析,包括其十年的内部增长与外部增长表现并作出增长函数模型,通过模型的计量分析,尤其阐述了越秀信托基金的外部增长要素。2008年开始越秀REITs通过外部收购的形式,收购了多样的资产,改变了单一租金收入来源的状况,特别是2012年斥资134.4亿元收购广州国际金融中心（国金中心）后,国金中心中包含了诸如酒店等多种形态的收入形式,使得非租金收入这一外部增长对越秀的收益率增长做出了显着的正向的贡献。第六章首先列举了国际惯用对蓝筹REITs进行估值的模型和方法;然后选取美国、澳大利亚、英国、新加坡及中国香港共8只蓝筹REITs,对其绩效进行归纳分析,通过对蓝筹股的实证分析我们得出结论:蓝筹股REITs的业绩,无论是股本回报率、资产回报率还是股本乘数方面,都有较好且稳定的成绩,是比较理想的固定投资类产品;其次,从物业涉及的类型来看,依据研究样本商业地产的投资回报率会高于其他物业类型,尤其显着高于多样化地产经营的单位业绩。第三部分运用资本定价模型CAPM来测度国际知名蓝筹REITs的绩效价值,并与金融业、制造业、科技类企业分析比较,从而找出REITs呈现的绩效价值特性。综合而言,蓝筹REITs具有和科技行业一样具有较好的绩效价值,但各企业的价值呈现不太一样,有的绩效价值更多体现在其超额的Alpha收益上,而有的企业绩效价值更多的体现在其相对稳定的风险上。第七章研究REITs价值增长的策略和政策,从内部增长的租金增长、物业翻新、租户升级三个角度分别陈述相关策略;从收购、开发两个方面陈述外部增长策略;通过对委托代理理论模型的分析提出更有利于蓝筹公司经营管理的治理机制;最后从宏观角度,结合我国目前REITs发展现状,提出相关政策建议。本文对目前发行的房地产投资信托基金价值增长影响因素进行实证分析,以期待硏究结果对房地产投资信托基金发展有一定的启示,同时希望本硏究能够在理论上可以弥补目前国内对REITs硏究的不足,丰富REITs价值增长理论和方法,为市场收益管理的研究奠定理论基础。本文立足于大量与REITs相关的统计数据和市场收益管理理论,一方面为REITs市场收益管理研究提供理论支持,另一方面为REITs市场收益管理提供实践价值。
王敏磊[6]（2018）在《我国房地产企业资产证券化融资研究 ——以J企业发行CMBS为例》文中认为中国楼市已经进入存量时代,由于房地产行业具有投资周期长、投资金额大、市场流动性差等特点,从而导致资金短期性和开发长期性之间不匹配的矛盾一直存在。2016年末,国家政策开始限制房地产公司发债的规模,房地产企业融资形势不容乐观,”资金短缺”的呼声不断增高。在一、二线城市,大型房地产企业遇到了新挑战,无论是在拿地阶段的资金监管收紧,还是在销售阶段各地政府对高端商品住宅的限购限贷限价措施,亦或是对商办类物业要求开发商持有运营1 0到20年的政策限制,这些都会加大地产开发商的资金压力,越来越多的开发商开始筹划和尝试资产证券化等创新工具,从存量资产尤其是从成熟运营的商业房地产中寻找新的融资方式。发展房地产证券化有助于解决中国房地产企业的资金瓶颈困境,完善不动产的投资主体范围,改善融资和市场环境。资产证券化作为资本市场上重要的融资方式,不仅能有效降低融资成本,而且对于增强资本流动性具有明显优势。因此,研究资产证券化在房地产领域使用及其推广将会具有一定的现实意义和理论参考价值。文章在研究过程中,首先介绍了资产证券化的相关理论,并分析资产证券化在我国房地产领域应用的现状,包括资产证券化在房地产企业的应用形式、应用的必要性和可行性。接着用案例分析的方式阐述如何在我国房地产领域引进资产证券化这一工具,介绍2016年J公司发行的国内首例交易所挂牌的符合国际标准的商业物业按揭支持证券（CMBS）产品,分析其具体模式设计和应用结果。J企业作为房地产行业中实施资产证券化的典型代表,能够在严峻的大环境中依然保持稳定甚至更高的增长,得益于其新兴融资方式的引进。房地产证券化是一项复杂的系统工作,涉及面广,技术要求高,而配套的金融市场完善度仍有待提高,房地产行业的发展依旧不甚规范,金融创新在国内仍有很长的路要走。文章最后总结了我国房地产资产证券化应用中存在的几方面问题,还对应的提出了法律层面,税收层面,计划管理人能力方面,投资者层面,信用评级和信息披露层面的发展建议。
张立群[7]（2015）在《房地产证券化风险预警研究》文中研究指明近年来,房地产业的发展主要依靠银行贷款,所以银行的信贷政策对其发展起到了很大的制约作用。可以说,房地产业发展的瓶颈之一便是融资困难。此时,房地产证券化便成为解决这一问题的重要方法。2005年房地产证券化在我国开始进行试点。在经历了停滞、重启,尤其是在2014年9月30日央行下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（俗称央行930新政）之后,房地产证券化必将是一个不可阻挡的趋势。而在房地产证券化过程中不可避免地会出现一些风险,对于房地产证券化的风险预警就显得十分重要。所以本文致力于构建房地产证券化的风险预警系统。本文在研究中采用了文献研究、比较研究和定性与定量相结合的研究方法。首先从系统性和非系统性两个方面,对房地产证券化的风险进行了识别。然后基于商业银行风险预警指标体系,结合后金融危机的背景和房地产证券化给商业银行带来的新特点构建了房地产证券化风险预警指标体系,并确定了指标的预警区间。最后构建了房地产证券化风险预警系统的运作流程,包含三个模块:风险识别模块、预警处理模块和风险对策模块。本文以中国建设银行发行的建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托（简称建元2007-1）为例进行了研究。以风险预警的三个模块为基础,分析了建元2007-1的主要风险,构建了预警处理模块的流程,并提出了针对性的风险对策。本文认为虽然房地产证券化的相关数据并不完备,但从整体来看,建元2007-1的风险处于可控的正常状态中。随着央行930新政的实施,房地产证券化必然大规模推广与深入,对房地产证券化的风险预警工作不可轻视,必须引起足够的重视。
陈有福[8]（2013）在《台湾房地产市场销售通路研究》文中认为2007年金融海啸席卷全世界重挫各国经济,起因于美国房利美、房地美衍生次级房贷引发严重金融问题。突显房地产市场为民生最重要的议题,事实证明是足以撼动国家经济,甚至影响到全世界的金融秩序。但不论时代演变或社会冲击,为何总有些建案还是能顺利售罄,这是房地产企业最急于探讨的问题。台湾房地产近十年每年推案量数千亿到2007年更是高峰达1.15兆,2008年第4季全台余屋量数7,767,945户,行销总预算从数十亿到数百亿,可谓重量级产业。近来M型社会趋势更突显房地产市场的雨极化,地球村概念及网络无远弗界,让台湾人世界观相对提升,房地产的销售策略的运用及销售通路的建立也在这样的环境下有所突破。自1979年以来,中国大陆房地产业整体得到的发展,对推动全体中国大陆经济、社会发展引起了重大的功能,但在迅速发展的同时房地产业,亦引起社会各地争议。尤以90年代以来,中国大陆房地产市场经历多次跌宕起伏的大变动,特别是针对目前房地产市场的销售通路发展和趋势的争论,正好说明中国大陆目前房地产市场的发展过程中,仍存在很多问题需要解决。由此可见房地产是社会大众与产业最主要资产标的,而房地产资产价格的缩水,对于经济发展与民众财富产生冲击,因此房地产销售通路市场的健全制度,对整体经济的冲击,影响至大；房地产总体经济之稳定成长,亦须有无障碍房地产销售通路作后盾,故此论题实得为深入探讨研究之。本文以探讨两岸房地产业的销售通路现况,及瓶颈之研究；就房地产业的经济而言,销售通路顺畅情形,与瓶颈障碍的研讨,为重点方向,故所谓货畅其流,才能地尽其利,人尽其才。本文通过研究两岸房地产业的发展历史沿革,及两岸房地产业销售通路与影响因素的差异,寻找出台湾房地产业销售通路,可为中国大陆借鉴之处。本文共分为八章,主要各章节之内容如下分述：第一章导论；对全文的概括性介绍,通过选题背景及其意义,研究思路及其方法,与研究主要内容及结构安排说明本文写作的方向与意涵,及本文创新与难点的解决。第二章、理论与文献综述,主要阐述与房地产的经济学基础相关的五个理论,经济周期理论（Business cycle Theory）、地租理论（Landtax Theory）、泡沫经济理论（Foam Economy Theory）、消费函数理论（Theory of Consumption Function）、房地产投机理论（Theory that the real estate speculates）;及论述关于房地产研究的国内外文献的分析说明；第三章、房地产相关概论与经济研究机制综述；本章为房地产相关概论与研究机制的探讨,首先从学理上界定相关房地产概论基础,接着论述销售通路相关概论界定,后为房地产经济研究机制的述说。第四章、台湾房地产市场发展概况。本章节主要内容先从台湾房地产业发展的现况做探讨；再从台湾房地产市场的发展变化进行探讨,再针对台湾房地产未来发展动向、市场的结构等,进行详实探究与归纳。第五章、台湾房地产销售通路分析。主要阐述台湾房地产经纪业制度、证券化制度与预售屋交易制度之现况、特性及发展历程与趋势展望,进行详实探究与归纳。第六章、台湾房地产销售瓶颈及应对策略。本章主要研究内容为台湾房地产销售通路的经纪业、证券化、预售屋之瓶颈所发生的问题点,和改善的对策建议。及台湾解决房地产销售瓶颈的经验总结。第七章、大陆房地产市场发展中的问题。本章主要研究内容为首先叙述大陆房地产发展的概况,再阐明大陆房地产业市场结构中的问题,及论述大陆房地产销售通路面临的问题；第八章结论与建议,本章主要为针对两岸房地产的经纪业、证券化、预售屋销售通路瓶颈,经过本文的研究后提出,并总结主要问题征结点,后再对中国大陆,改善房地产销售通路瓶颈解析出建议方案,主要是借鉴台湾经验,用于改善中国大陆目前的房地产业销售三大通路提出建言,最终总结出一些改善与借鉴办法。本文主要的结论在于两岸房地产三大销售通路（约占销售市场百分之八十）问题点的发掘；并针对问题切中要害提出可行的改善对策；以期能对两岸房地产事业有所帮助,更促使两岸经济蓬勃发展。相较于大陆房地产业,台湾发展较早,相关销售通路渐趋完善,经由本研究以期,提供对中国大陆房地产业销售通路可借鉴之处,进而提升中国大陆房地产业发展的具体对策。本文主要研究目的方向：第一、为促使两岸房地产业充分实现其经济效益、社会利益,并使国民经济持续稳定增长。第二、以两岸房地产业销售通路之经纪业制度、证券化制度、预售屋交易制度通路现况及瓶颈作研究,盼两岸相互取长补短,透过完善的房地产业的销售管道,以健全房地产业交易程序与制度。第三、经研究结论结合学者与企业界的意见,对两岸房地产销售通路业提出房地产业销售市场的经营方针,并完成房地产销售通路的趋势探讨。本文的创新之处,是作者先以现场田野调查方式,一步一脚印针对房地产销售市场实地现常踩踏,并掌握现场第一手资料,且与经纪人经由预售屋与二手房买卖上手实务经验,及房地产证券化的证券采购,具有多年丰富经验,沿途并搜集房地产三大通路相关资料；如今信息的数据可与人等高,验证了理论与实务需互相配合,才能相辅相成；正所谓实务经验要有理论为后盾不然会失之于“盲”：而理论需有实务经验相配合,否则会行之于“空”；如此才不会沦为纸上谈兵,泛泛的无稽之说而已；以如此多年实务经验,配合本文的房地产经济理论方式写作论文,亦应相得益彰；虽不敢说前无古人后无来者；但也可说其创新之处,应是寥若晨星的可贵。尤其是以现场田野调查方式,搜集到的第一手最正确的资料,（就像股票市场的内线消息一样准确）,非一般经由网络或文献已经过好几手的包装,并已过时的资料所做的研究论文；故本文所做的研究结果,应为最真实的现场实务需要,而提出建议的方案最符合实际的策略,也对中国大陆房地产市场帮助最大,为一创新之点。综观国内外文献很少以房地产销售市场面,深入探讨通路发生的问题；而以经纪业、证券化、预售屋三大主要通路,（实务上为房地产业涵括面最广大的销售市场）,切入问题症结点；经由两岸房地产业不同制度、与目前现况,用“比较分析法”“归纳法”先行研讨,再用“归纳法”及“交叉比对法”同时进行,梳理比对出两岸方方面面不同处；最后详细解析研究归纳出改善决策,应是最合乎中国大陆房地产业的需要,惟独本文较为独到研究方式。两岸同文同种,且具有共同的悠久长远五千年中华文化,历史的传统熏陶；并在儒家孔孟思想教育下,基本思维与作法较一致；与其他论文用海外其他国家的作法作比较并引用改善的对策；实务上应不适合中国大陆国情采用,故本文应用比较研究法分析两岸房地产业两种制度与现象,找出其间的异同与优劣,将之归纳成趋势、原则,以作为解决、改进问题与制度之参考；应是最适合中国大陆国情采用的策略,故笔者主要为两岸房地产经纪业、证券化、预售屋三大销售通路,经过本文的研究提出,总结主要问题的观点,最后再对大陆改善房地产销售瓶颈的建议,主要是借鉴台湾经验,针对大陆改善目前的销售状况提出建议,而总结出一些改善与借鉴办法;亦是另一创新之处。中国大陆历经过去十几年的跳跃式经济成长,各界普遍预期未来仍可保持显着优异的“年”经济成长率。加上人民币升值趋势不变,中国大陆经济可以说具备雄厚的长线增值潜力。但中国大陆房地产市场才发展二十余年,目前尚处于调适时期,有待发展完善法令,并建构良善的销售市场通路。本文主要结论为对,中国大陆房地产经纪人、证券化、预售屋销售市场的三大通路；所衍生的问题,对中国的政府、投资人、实务界三面向,经研究提出建言；并藉鉴台湾经验提出合乎中国急需,切实可行的改善方案,而使房地产销售三大通路市场瓶颈的消除与改善政策的施行,将是稳定全国经济发展的重点。
黄超焕[9]（2011）在《房地产证券化法律制度的SWOT分析》文中指出房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表,是我国经济发展的必由之路!其法律制度则契合了房地产市场和金融市场的重要实践,融合了经济法和民商法众多法律制度的设计,已成为房地产、金融与法律学科的重要研究课题。本文拟就这一课题做一综合分析研究,以期对该课题的问题解决及制度建设提出一些有参考价值的意见。本文将以独特的SWOT分析方法和分析范式来综合研究房地产证券化法律制度自身的优劣势及其发展所面临的机会与威胁,并据此提出在我国构建完善的房地产证券化法律制度的对策建议。希望能以一种创新性、开拓性的研究视野为这法律制度的社会实践做一些有意义的探索。本文首先以房地产证券化和SWOT分析法的有关原理内容作为背景切入点,再以内外部两个分析维度对房地产证券化法律制度本身的优劣势及其发展所面临的机会与威胁等四个象限进行全方位的系统分析,最后据此提出在我国构建完善的房地产证券化法律制度的对策建议,落归到中国实践的实点。文章的主要内容简述如下：第一章：概述。该部分将从房地产证券化、SWOT分析法及两者的关联点等三个方面的基本法理、原理内容展开,进行必要的背景、制度介绍,以提供本文后续分析的基本理论与制度支持。第二章：房地产证券化法律制度的优势分析（S）。该部分将对房地产证券化法律制度自身所具有的运行优势及我国的独特优势等进行阐述,以证该制度本身之魅力及存在之必要。第三章：房地产证券化法律制度的劣势分析（W）。该部分将对房地产证券化法律制度自身在运作和实践中所遇到的各种法律问题、制约因素及障碍与不足进行深入分析,以揭该制度自身之缺陷及修正之范围。第四章：房地产证券化法律制度的发展机会分析（O）。该部分将对房地产证券化法律制度发展中存在的各种配套制度、基础规范、现实基础等有利条件进行可行性与机遇性分析,以表该制度发展之助动因素及可往之方向。第五章：房地产证券化法律制度的发展威胁分析（T）。该部分将结合美国次贷危机的成因与警示分析,对房地产证券化法律制度发展所面临的各种外部威胁、挑战、风险因素进行分析,以示该制度发展之不利影响及克服之路径。第六章：用SWOT分析法构建我国房地产证券化法律制度的思考。在分析了房地产证券化法律制度的优劣势及面临的发展机会与威胁因素的基础上,以SWOT矩阵分析思路,得出把握机遇、迎接挑战、发挥优势、克服劣势之结论,并提出相应的完善与发展该法律制度之各方面对策建议。综上所述,尽管存在劣势,也面临着种种威胁因素,但房地产证券化法律制度自身存在很多优势,我国也拥有很好的发展该法律制度的机遇。因此,我们应抓住机遇,消除威胁,发扬优势,克服劣势,借鉴国外成功经验,并结合我国实际国情,积极创新,走出一条适合中国本土化发展的房地产证券化法律之路!
吴晓迪[10]（2011）在《资产证券化在我国房地产业融资中的应用研究》文中研究指明资产证券化是金融市场上的一颗新星,也是目前金融业发展的一大趋势和特征。经过三十多年的发展,资产证券化已经形成了一套规范的理论和运作机制,成为国际金融市场重要的融资工具。当前我国引进资产证券化业务,对于发展我国资本市场,促进经济发展都有重要意义。房子是人类生活和发展最基本的生活资料,也是衡量一个国家经济发展和人民生活水平高低的一个重要标志。“安居方能乐业”的传统思想早已根深蒂固,“居者有其屋”更是所有文人墨客追求的理想境界。我国房地产业的规模正在不断扩大,所涉及领域也在不断增多。房地产证券化正是房地产业与金融业发展的一种有机结合。房地产证券化作为房地产融资手段的一种创新,它将高价值的房地产细分化,通过证券的形式将房地产市场与资本市场联系起来。中国通过房地产证券化这种方式融资是否可行是一个非常现实的问题。本文正是在这样的背景下,对房地产证券化做深入的剖析。本文将从资产证券化的基本理论及运行模式入手,对国内外证券化进行比较分析,然后介绍我国目前房地产业的融资模式及存在问题,运用对比分析,理论分析与实证研究相结合的方法,从而提出有针对性且适合我国房地产证券化的操作思路,对实施过程中可能出现的问题给出政策建议。
二、房地产证券化的可行性分析（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、房地产证券化的可行性分析（论文提纲范文）
（1）房地产证券化的机制与效应-动态模型与数量分析（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第一章 引言 |
| 第一节 研究背景 |
| 第二节 研究意义 |
| 第三节 研究内容、创新与不足 |
| 第二章 文献综述 |
| 第一节 房地产信贷融资、金融风险与经济增长的文献综述 |
| 第二节 国外房地产证券化的文献综述 |
| 第三节 国内房地产证券化探索的文献综述 |
| 第四节 文献评述 |
| 第三章 房地产证券化的背景、实现形式与理论预期 |
| 第一节 房地产企业融资成本变化的成因 |
| 第二节 房地产企业融资成本变化的表现 |
| 第三节 房地产证券化的必要性 |
| 第四节 房地产证券化的实现形式 |
| 第五节 房地产证券化的现状 |
| 第六节 房地产证券化的理论预期 |
| 第四章 模型构建 |
| 第一节 家庭部门 |
| 第二节 消费品厂商 |
| 第三节 房地产商 |
| 第四节 中央银行 |
| 第五节 市场出清条件与均衡 |
| 第五章 模型求解 |
| 第一节 对数线性化 |
| 第二节 参数校准与稳态模型求解 |
| 第三节 房地产市场技术进步脉冲响应分析 |
| 第四节 消费品市场技术进步脉冲响应分析 |
| 第六节 房地产证券化与房地产未证券化脉冲响应对比 |
| 第七节 脉冲响应分析总结 |
| 第六章 房地产证券化中国实践中存在的难点 |
| 第一节 租赁型住房效用与产权型住房效用差异 |
| 第二节 投资回报率的差异 |
| 第七章 结论与建议 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（2）C房地产企业资产证券化应用研究（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| Abstract |
| 第一章 概述 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 研究目的和意义 |
| 1.3 研究框架与思路 |
| 1.3.1 研究方法 |
| 1.3.2 研究框架 |
| 第二章 相关理论与国内外文献综述 |
| 2.1 相关理论 |
| 2.1.1 房地产融资相关理论 |
| 2.1.2 资产证券化相关理论 |
| 2.2 国内外文献综述 |
| 2.2.1 国外研究现状 |
| 2.2.2 国内研究现状 |
| 2.2.3 文献述评 |
| 第三章 C房地产企业融资现状及资产证券化的必要性 |
| 3.1 C房地产企业融资现状 |
| 3.1.1 C房地产企业简介 |
| 3.1.2 C房地产企业融资发展现状 |
| 3.1.3 C房地产企业融资现有的问题及原因分析 |
| 3.2 C房地产企业资产证券化的必要性 |
| 3.2.1 增强资产的流动性 |
| 3.2.2 拓宽融资渠道并降低融资成本 |
| 3.2.3 使开发商实现规模经济、降低投资风险成为现实 |
| 3.2.4 顺应步入存量经营转化期的趋势 |
| 3.2.5 缓解未来资金支出压力较大的风险 |
| 第四章 C房地产企业资产证券化面临的问题 |
| 4.1 基础资产面临的问题 |
| 4.1.1 基础资产池风险分散程度低 |
| 4.1.2 基础资产池现金流不稳定 |
| 4.1.3 基础资产池信息透明度低 |
| 4.2 培育人才面临的问题 |
| 4.2.1 专业人才培养周期长 |
| 4.2.2 专业人才流动性大 |
| 4.3 社会环境面临的问题 |
| 4.3.1 法律制度不健全 |
| 4.3.2 监管制度不完善 |
| 4.3.3 市场流通性不强 |
| 4.3.4 中介公信较弱 |
| 4.4 金融风险面临的问题 |
| 4.4.1. 流动性风险 |
| 4.4.2. 利率风险 |
| 4.4.3. 外汇风险 |
| 4.4.4. 购买力风险 |
| 第五章 C房地产企业资产证券化面临问题产生的原因 |
| 5.1 外部主要原因 |
| 5.1.1 我国金融市场当前不规范不健全 |
| 5.1.2 投资主体范围过窄 |
| 5.1.3 房地产开发市场的发展落后 |
| 5.1.4 社会文化背景障碍与冲突 |
| 5.2 内部主要原因 |
| 5.2.1 基础资产选择标准尚待改善 |
| 5.2.2 融资部人员年轻化且薪酬吸引力不强 |
| 5.2.3 集团总部融资控制权大 |
| 第六章 解决C房地产企业资产证券化的相关对策 |
| 6.1 基础资产方面 |
| 6.1.1 审慎选择资产证券化的基础资产 |
| 6.1.2 多渠道扩大基础资产范围 |
| 6.2 人才培育方面 |
| 6.2.1 成立专业资产证券化团队 |
| 6.2.2 提高区域公司融资创新能力 |
| 6.3 社会环境方面 |
| 6.3.1 完善房地产资产证券化的相关法律法规 |
| 6.3.2 深化金融体制改革,完善机构配套服务 |
| 6.4 金融风险方面 |
| 6.4.1 建立风险预警及防范体系 |
| 6.4.2 加强金融监管与协调力度 |
| 第七章 解决C房地产企业资产证券化的保障措施 |
| 7.1 组织保障 |
| 7.1.1 成立资产证券化领导小组 |
| 7.1.2 加强资产证券化队伍建设 |
| 7.2 机制保障 |
| 7.2.1 建立企业资产证券化规划体系 |
| 7.2.2 建立资产证券化工作考评机制 |
| 7.2.3 建立资产证券化工作定期总结表彰制度 |
| 7.2.4 建立资产证券化工作的激励机制 |
| 7.3 经费保障 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（3）深圳市长租公寓的REITs研究 ——以碧桂园REITs为例（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 绪论 |
| 一、研究背景与目的 |
| 二、文献综述 |
| 三、研究的内容和方法 |
| 第一章 REITS相关概念及理论基础 |
| 第一节 REITS相关概念 |
| 一、REITs概念 |
| 二、REITs的分类 |
| 三、REITs的特点 |
| 四、概念辨析 |
| 第二节 理论基础 |
| 一、资产重组理论 |
| 二、委托代理理论 |
| 三、破产隔离理论 |
| 四、信用增级理论 |
| 第二章 深圳市长租公寓的发展现状 |
| 第一节 长租公寓的概念 |
| 一、长租公寓的分类 |
| 二、长租公寓的参与主体 |
| 三、长租公寓的产业链 |
| 第二节 深圳市长租公寓的发展情况 |
| 一、深圳房产租赁市场的政策背景 |
| 二、深圳长租公寓的人口结构背景 |
| 三、深圳长租公寓的运营主体 |
| 四、深圳长租公寓的分布特点 |
| 五、深圳长租公寓的租金特点 |
| 六、深圳长租公寓的户型特点 |
| 七、深圳长租公寓的客户研究 |
| 第三章 REITS模式国内外经验借鉴 |
| 第一节 REITS模式国际经验借鉴 |
| 一、美国REITs模式 |
| 二、日本REITs模式 |
| 三、新加坡REITs模式 |
| 四、中国香港REITs模式 |
| 五、REITs模式国际经验小结 |
| 第二节 REITS模式国内的试点 |
| 一、中信启航REITs |
| 二、鹏华前海万科REITs |
| 三、新派公寓REITs |
| 四、REITs模式国内试点小结 |
| 第四章 碧桂园租赁住房REITS案例分析 |
| 第一节 案例介绍 |
| 一、项目背景 |
| 二、碧桂园租赁住房REITs关键要素 |
| 第二节 案例分析 |
| 一、产品交易结构 |
| 二、基础资产分析 |
| 三、破产隔离方法 |
| 四、信用增级措施 |
| 五、退出机制 |
| 第三节 案例风险分析 |
| 一、市场风险 |
| 二、目标公司经营风险 |
| 三、委托风险 |
| 四、政策风险 |
| 第五章 我国发展REITS市场的对策建议 |
| 第一节 完善相关法律法规制度 |
| 第二节 完善税收优惠政策 |
| 第三节 完善配套制度 |
| 第四节 规范市场环境 |
| 结论和展望 |
| 一、研究结论 |
| 二、研究不足及展望 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（4）房地产项目资金管理研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第一章 前言 |
| 一、研究背景 |
| 二、研究目的与研究方法 |
| 三、主要内容 |
| 四、创新与意义 |
| 第二章 房地产项目资金管理概念及理论 |
| 第一节 房地产企业融资理论基础 |
| 第二节 房地产企业的现金流管理理论基础 |
| 第三节 房地产成本与资金的关系 |
| 一、房地产项目成本的组成 |
| 二、房地产项目资金策略 |
| 第三章 房地产项目资金管理文献综述 |
| 第一节 房地产企业战略的文献综述 |
| 一、房地产企业项目定位战略的文献综述 |
| 二、房地产企业项目营销战略的文献综述 |
| 三、房地产企业项目财务战略的文献综述 |
| 第二节 现金流管理文献综述 |
| 一、影响现金流的因素分析 |
| 二、现金流量分析指标在财务分析评价中的应用 |
| 三、房地产企业现金流控制的必要性研究 |
| 第三节 房地产企业融资的文献综述 |
| 一、房地产企业筹资途径研究 |
| 二、房地产企业的融资成本影响因素研究的文献综述 |
| 第四章 房地产项目各阶段资金管理的分析与讨论 |
| 第一节 项目立项阶段 |
| 一、项目选取阶段 |
| 二、项目分析决策阶段 |
| 第二节 项目前期阶段 |
| 一、启动会预算编制及财务评价 |
| 二、项目详细可行性分析 |
| 三、确定融资方案 |
| 第三节 项目开发阶段 |
| 一、全面预算管理 |
| 二、目标成本的管理 |
| 三、优化资本结构 |
| 第四节 项目收尾阶段 |
| 一、结转收入 |
| 二、结转成本 |
| 三、财务后评估 |
| 第五章 YX项目资金管理现状及存在的问题 |
| 第一节 YX项目及资金管理现状 |
| 一、YX项目介绍 |
| 二、YX项目资金管理总览 |
| 第二节 YX项目各阶段资金管理存在的问题 |
| 一、项目立项阶段 |
| 二、项目前期阶段 |
| 三、项目开发阶段 |
| 四、项目收尾阶段 |
| 第六章 YX项目资金管理的改进措施 |
| 第一节 项目立项阶段改进 |
| 第二节 项目前期阶段改进 |
| 一、启动会预算编制及财务评价 |
| 二、项目详细可行性分析 |
| 三、确定融资方案 |
| 第三节 项目开发阶段改进 |
| 一、落实全面预算 |
| 二、资本结构优化 |
| 三、建立全面有效的资金链风险预警机制 |
| 第四节 项目收尾阶段改进 |
| 一、结转收入 |
| 二、结转成本 |
| 三、财务后评估 |
| 第七章 结论 |
| 参考文献 |
（5）房地产投资信托基金（REITs）的价值增长机制分析及策略研究（论文提纲范文）
| 论文创新点 |
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景及问题的提出 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 中国大陆房地产行业发展状况 |
| 1.1.3 现有REITs的发展状况 |
| 1.1.4 我国REITs的发展现状 |
| 1.2 研究目的与研究意义 |
| 1.2.1 研究目的 |
| 1.2.2 研究意义 |
| 1.3 国内外研究现状述评 |
| 1.3.1 国外学者的研究 |
| 1.3.2 国内学者的研究 |
| 1.3.3 相关研究现状评述 |
| 1.4 本文主要研究内容及研究方法 |
| 1.4.1 主要研究内容 |
| 1.4.2 本文的研究方法 |
| 1.4.3 本文的创新与不足 |
| 第2章 房地产投资信托基金REITS相关理论基础 |
| 2.1 REITS概念界定 |
| 2.1.1 房地产信托投资基金REITs的概念 |
| 2.1.2 房地产投资信托基金相关概念的辨析 |
| 2.2 REITS市场价值相关理论概述 |
| 2.2.1 组合投资理论 |
| 2.2.2 委托代理理论 |
| 2.2.3 风险控制理论 |
| 2.3 REITS价值增长的理论基础 |
| 2.3.1 REITs的价值概述 |
| 2.3.2 REITs价值估值方法与模型 |
| 第3章 REITS价值增长的作用机制 |
| 3.1 内部增长 |
| 3.1.1 租金增长 |
| 3.1.2 租户升级 |
| 3.1.3 物业翻新 |
| 3.1.4 出售原物业 |
| 3.2 外部增长 |
| 3.2.1 收购机会 |
| 3.2.2 新开发 |
| 3.3 REITS价值增长的具体体现:蓝筹股REITS |
| 3.3.1 管理团队的绝对重要性 |
| 3.3.2 额外的内部增长 |
| 3.3.3 良好的物业区位优势 |
| 3.3.4 价值创造的业绩记录 |
| 3.3.5 资产负债表的强健程度 |
| 第4章 REITS内部增长因素实证分析 |
| 4.1 分析方法:VAR模型 |
| 4.1.1 建立REITs内部增长要素VAR模型 |
| 4.1.2 方差分解概述 |
| 4.1.3 脉冲响应函数描述 |
| 4.2 变量选择与数据处理 |
| 4.2.1 新加坡REITs收益率模型 |
| 4.2.2 收益影响因素指标体系 |
| 4.3 ADF单位根检验 |
| 4.4 JOHANSEN协整分析 |
| 4.5 VAR模型滞后期的选取 |
| 4.6 VAR模型的稳定性判别 |
| 4.7 因素方差分析 |
| 4.8 脉冲分析 |
| 4.9 研究结论 |
| 第5章 REITS外部增长因素的实证分析——以越秀房产信托基金为例 |
| 5.1 REITS外部增长因素的实证分析的基本框架 |
| 5.2 香港蓝筹REITS越秀房产信托基金增长分析 |
| 5.2.1 越秀REITs内部增长 |
| 5.2.2 越秀REITs外部增长 |
| 5.3 模型设定与数据 |
| 5.3.1 模型设定 |
| 5.3.2 对数据的说明 |
| 5.4 估计结果与结论 |
| 5.4.1 估计结果 |
| 5.4.2 结论分析 |
| 第6章 国际知名蓝筹股REITS的估值方法及绩效评价的实证分析 |
| 6.1 蓝筹REITS股票估值因素 |
| 6.1.1 账面资产价值 |
| 6.1.2 净资产价值NAV |
| 6.1.3 REITs证券市场的整体估值和历史数据 |
| 6.1.4 小结 |
| 6.2 基于杜邦分析法的蓝筹股REITS绩效评价实证分析 |
| 6.2.1 指标设计 |
| 6.2.2 各大REITs公司ROE的实证分析 |
| 6.2.3 启示 |
| 6.3 基于资本资产定价模型的国际知名蓝筹股REITS的绩效价值分析 |
| 6.3.1 基于资本资产定价模型(CAPM)的绩效价值分析框架 |
| 6.3.2 资本资产定价模型(CAPM)与本文的模型设定 |
| 6.3.3 数据说明与分析 |
| 6.3.4 实证分析与检验结论 |
| 第7章 REITS市场收益增长的策略分析 |
| 7.1 REITS市场收益内部增长策略解析 |
| 7.1.1 租金增长 |
| 7.1.2 租户升级:吸引最好的租客 |
| 7.1.3 物业翻新 |
| 7.1.4 出售原资产 |
| 7.2 市场收益外部增长的策略解析 |
| 7.2.1 收购 |
| 7.2.2 新开发 |
| 7.2.3 扩张或再开发原有物业 |
| 7.2.4 联合企业战略 |
| 7.2.5 参与房地产相关的业务 |
| 7.3 蓝筹价值增长策略:提高公司治理结构的理论及案例分析 |
| 7.3.1 REITs公司委托代理理论 |
| 7.3.2 REITs委托代理问题的模型分析 |
| 7.3.3 案例分析:越秀REITs的治理结构 |
| 7.4 REITS发展的相关政策建议 |
| 7.4.1 .为房地产投资信托基金的实施运作创造必要的宏观环境 |
| 7.4.2 建立具有中国特色的风险防范体系 |
| 7.4.3 完善REITs理论研究、重视人才培养 |
| 参考文献 |
| 附原始数据表 |
| 后记 |
（6）我国房地产企业资产证券化融资研究 ——以J企业发行CMBS为例（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstracts |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 研究意义 |
| 1.2.1 理论意义 |
| 1.2.2 实际意义 |
| 1.3 研究综述 |
| 1.3.1 国外研究综述 |
| 1.3.2 国内研究综述 |
| 1.3.3 国内外研究述评 |
| 1.4 研究方法、研究内容和框架 |
| 1.4.1 研究方法 |
| 1.4.2 研究内容与框架 |
| 1.5 本文的创新之处 |
| 第二章 相关概念和理论 |
| 2.1 资产证券化基本概念和主要分类 |
| 2.1.1 资产证券化基本概念 |
| 2.1.2 资产证券化主要分类 |
| 2.2 资产证券化基本操作流程 |
| 2.2.1 资产证券化操作的主要参与者 |
| 2.2.2 操作基本流程 |
| 2.3 相关理论基础 |
| 2.3.1 资产重组理论 |
| 2.3.2 风险隔离理论 |
| 2.3.3 信用增级理论 |
| 2.3.4 信息不对称理论 |
| 第三章 资产证券化在我国房地产企业应用现状 |
| 3.1 资产证券化在我国的发展 |
| 3.2 资产证券化在房地产领域应用的形式 |
| 3.2.1 购房尾款证券化 |
| 3.2.2 租金收益权资产证券化 |
| 3.2.3 供应链资产证券化 |
| 3.2.4 物业费证券化 |
| 3.2.5 房地产投资信托(REITs) |
| 3.2.6 商业地产抵押贷款证券化(CMBS) |
| 3.3 资产证券化在我国房地产领域应用的必要性 |
| 3.4 资产证券化在我国房地产领域应用的可行性 |
| 3.4.1 供给角度的可行性 |
| 3.4.2 需求角度的可行性 |
| 3.4.3 操作角度的可行性 |
| 第四章 案例分析—以J企业发行CMBS为例 |
| 4.1 J公司概况 |
| 4.2 公司资产证券化模式设计 |
| 4.2.1 发行背景 |
| 4.2.2 发行情况 |
| 4.2.3 交易结构 |
| 4.2.4 资产池情况 |
| 4.2.5 现金流预测以及覆盖率分析 |
| 4.2.6 基础资产现金流预测的主要影响因素分析 |
| 4.2.7 SPV(特殊目的载体)构建 |
| 4.2.8 信用增级 |
| 4.3 应用结果分析 |
| 4.3.1 资产证券化的融资效果分析 |
| 4.3.2 风险分析 |
| 4.3.3 风险防范 |
| 第五章 资产证券化在我国房地产应用存在的问题及改进措施 |
| 5.1 资产证券化在我国房地产应用存在的问题 |
| 5.1.1 法律制度建设尚不完善 |
| 5.1.2 交易环节缺乏专门的税收规定 |
| 5.1.3 计划管理人能力有待提升 |
| 5.1.4 投资人和发行人动力不足 |
| 5.1.5 信息披露不充分,评级体系需加强 |
| 5.2 对策建议 |
| 5.2.1 完善相关法律制度 |
| 5.2.2 制定相应的税收规定 |
| 5.2.3 提高计划管理人投行能力 |
| 5.2.4 提升投资者机制 |
| 5.2.5 优化信用评级和信息披露质量 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 个人简历 |
（7）房地产证券化风险预警研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 研究目的及意义 |
| 1.2.1 研究目的 |
| 1.2.2 研究意义 |
| 1.3 概念界定 |
| 1.4 创新点 |
| 1.5 研究框架 |
| 1.5.1 研究方法 |
| 1.5.2 研究内容 |
| 1.5.3 结构框架 |
| 第二章 文献综述 |
| 2.1 房地产融资研究 |
| 2.1.1 国外研究现状 |
| 2.1.2 国内研究现状 |
| 2.2 房地产证券化研究现状 |
| 2.2.1 国外研究现状 |
| 2.2.2 国内研究现状 |
| 2.3 金融风险预警研究现状 |
| 2.3.1 国外研究现状 |
| 2.3.2 国内研究现状 |
| 2.4 文献述评 |
| 第三章 房地产证券化风险识别 |
| 3.1 房地产证券化流程 |
| 3.2 系统性风险识别 |
| 3.2.1 经济环境风险 |
| 3.2.2 法律环境风险 |
| 3.2.3 政治环境风险 |
| 3.2.4 自然环境风险 |
| 3.3 非系统性风险识别 |
| 3.3.1 发起人风险 |
| 3.3.2 发行人风险 |
| 3.3.3 投资者风险 |
| 第四章 房地产证券化风险预警系统构建 |
| 4.1 运作机制与运作流程 |
| 4.1.1 运作机制 |
| 4.1.2 运作流程 |
| 4.2 风险识别 |
| 4.3 预警指标体系构建及预警区间确定 |
| 4.3.1 构建原则 |
| 4.3.2 构建思路 |
| 4.3.3 指标体系确定 |
| 4.3.4 预警区间确定 |
| 4.4 风险对策 |
| 第五章 案例分析 |
| 5.1 建元 2007-1 背景介绍 |
| 5.2 建元 2007-1 交易结构 |
| 5.3 建元 2007-1 风险预警系统构建 |
| 5.3.1 风险分析 |
| 5.3.2 风险预警处理 |
| 5.3.3 风险对策 |
| 第六章 结论与展望 |
| 6.1 结论 |
| 6.2 展望 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（8）台湾房地产市场销售通路研究（论文提纲范文）
| 摘要 Abstract 第一章 导论 |
| 第一节 研究的背景与选题的意义 |
| 1.1.1. 研究的背景 |
| 1.1.2. 选题的意义 |
| 第二节 研究的整体思路与方法 |
| 1.2.1. 研究的整体思路 |
| 1.2.2. 研究的方法 |
| 第三节 难点与主要创新之处 |
| 1.3.1. 主要难点 |
| 1.3.2. 本文的创新之处 第二章 理论与文献综述 |
| 第一节 关于房地产研究的经济学理论 |
| 2.1.1. 经济周期理论(Business cycle Theory) |
| 2.1.2. 地租理论(Landtax Theory) |
| 2.1.3. 泡沫经济理论(Foam Economy Theory) |
| 2.1.4. 消费函数理论(Theory of Consumption Function) |
| 2.1.5. 房地产投机理论(Theory that the real estate speculates) |
| 第二节 国内外文献综述 |
| 2.2.1. 国外学者关于房地产销售市场的研究 |
| 2.2.2. 大陆学者关于房地产销售市场的研究 |
| 2.2.3. 台湾学者关于房地产销售市场的研究 第三章 相关概念与房地产市场运行机制分析 |
| 第一节 房地产问题研究的相关概念 |
| 3.1.1. 房地产的概念及其特征 |
| 3.1.2. 房地产的类型 |
| 第二节 房地产销售通路界定 |
| 3.2.1. 销售通路的类型 |
| 3.2.2. 销售通路的特征 |
| 第三节 房地产市场运行机制 |
| 3.3.1. 房地产市场价格机制 |
| 3.3.2. 房地产市场供求机制 |
| 3.3.3. 房地产市场竞争机制 |
| 3.3.4. 房地产市场利息机制 第四章 台湾房地产市场发展概况 |
| 第一节 台湾房地产业发展现况 |
| 4.1.1. 台湾半个世纪来的经济发展 |
| 4.1.2. 台湾房地产业发展近况 |
| 第二节 台湾房地产市场的发展变化 |
| 4.2.1. 关于房地产景气循环 |
| 4.2.2. 台湾房地产价格变动的因素 |
| 4.2.3. 台湾总体经济对房价之影响 |
| 第三节 台湾房地产未来发展动向 |
| 4.3.1. 建立与发展不动产在线登记与管理系统 |
| 4.3.2. 未来将以换屋为主流市场 |
| 4.3.3. 建筑产品定位转型与绿色环保将对价格产生影响 |
| 4.3.4. 台湾未来房地产发展动向 第五章 台湾房地产销售通路分析 |
| 第一节 台湾房地产经纪产业分析 |
| 5.1.1. 房地产经纪业现状 |
| 5.1.2. 房地产经纪业特征 |
| 5.1.3. 房地产经纪业的经济作用 |
| 第二节 台湾房地产证券化分析 |
| 5.2.1. 台湾房地产证券化的发展历程 |
| 5.2.2. 台湾房地产证券化的规范 |
| 5.2.3. 台湾房地产证券化面临的瓶颈 |
| 第三节 台湾的预售屋交易制度 |
| 5.3.1. 台湾预售屋交易制度的历史沿革 |
| 5.3.2. 台湾预售屋交易制度交易的现状 |
| 5.3.3. 台湾现行预售屋交易制度探讨 第六章 台湾房地产销售瓶颈及应对策略 |
| 第一节 台湾房地产销售通路之瓶颈分析 |
| 6.1.1. 台湾房地产经纪业遇到的难题 |
| 6.1.2. 台湾房地产证券化制度遇到危机 |
| 6.1.3. 台湾预售屋制度遇到风险 |
| 第二节 台湾改善房地产销售瓶颈的对策 |
| 6.2.1. 改善房地产经纪业瓶颈的措施 |
| 6.2.2. 改善房地产证券化瓶颈的对策 |
| 6.2.3. 改善房地产预售屋瓶颈的办法 |
| 第三节 台湾解决房地产销售瓶颈的经验总结 |
| 6.3.1. 经纪人改善对策的经验总结 |
| 6.3.2. 证券化改善对策的经验总结 |
| 6.3.3. 预售屋改善对策的经验总结 第七章 大陆房地产市场发展中的问题 |
| 第一节 大陆房地产业发展的概况 |
| 7.1.1. 房地产开发投资持续增加 |
| 7.1.2. 房地产市场供给需求旺盛 |
| 7.1.3. 房地产价格不断飙升 |
| 7.1.4. 房地产市场充斥投机行为 |
| 第二节 大陆房地产业市场结构中的问题 |
| 7.2.1. 区域性寡头垄断 |
| 7.2.2. 产品的完全差别化 |
| 7.2.3. 规模经济不明显 |
| 7.2.4. 政策性障碍较高 |
| 第三节 大陆房地产销售通路面临的问题 |
| 7.3.1. 大陆房地产经纪业的现状与问题 |
| 7.3.2. 大陆房地产证券化面临之挑战 |
| 7.3.3. 大陆预售屋制度的改革探讨 第八章 结论与建议 |
| 第一节 结论 |
| 8.1.1. 两岸房地产经纪业销售通路主要问题点 |
| 8.1.2. 两岸房地产证券化销售通路主要问题点 |
| 8.1.3. 两岸房地产预售屋销售通路主要问题点 |
| 第二节 对大陆改善房地产销售瓶颈的建议 |
| 8.2.1. 改善中国大陆房地产经纪业销售瓶颈的建议 |
| 8.2.2. 改善中国大陆房地产证券化销售瓶颈的建议 |
| 8.2.3. 改善中国大陆房地产预售屋销售瓶颈的建议 参考文献 致谢 附录：中国大陆不动产证券化相关法律规范 个人简历及学术成果 |
（9）房地产证券化法律制度的SWOT分析（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 导论 |
| 一、选题背景与意义 |
| 二、研究文献综述 |
| 三、研究路径与方法 |
| 四、论文结构与创新 |
| 第一章 房地产证券化法律制度和SWOT分析法概述 |
| 第一节 房地产证券化法律制度的基本法理 |
| 一、法律涵义与特征 |
| 二、制度源流与地位 |
| 三、我国探索与实践 |
| 第二节 SWOT分析法的基本思路 |
| 一、SWOT分析法概览 |
| 二、SWOT分析法分析思路 |
| 第三节 SWOT分析法分析房地产证券化法律制度的必要性 |
| 一、系统化分析 |
| 二、战略性分析 |
| 第二章 房地产证券化法律制度的优势分析(S) |
| 第一节 房地产证券化法律制度的运行优势 |
| 一、资产流动性 |
| 二、资本大众化 |
| 三、产权证券化 |
| 四、风险分散化 |
| 五、融资灵活性 |
| 六、经营专业化 |
| 第二节 我国推行房地产证券化法律制度的独特优势 |
| 一、需求优势 |
| 二、后发优势 |
| 第三章 房地产证券化法律制度的劣势分析(W) |
| 第一节 房地产证券化法律制度运作中的法律问题 |
| 一、资产发起和出售中的法律问题 |
| 二、SPV与破产隔离中的法律问题 |
| 三、信用评级和信用增级中的法律问题 |
| 四、证券化产品发行和交易中的法律问题 |
| 五、资产服务过程中的法律问题 |
| 六、其他法律问题 |
| 第二节 我国实施房地产证券化法律制度的制约因素 |
| 一、体制的制约 |
| 二、法规的制约 |
| 三、市场的制约 |
| 四、信用的制约 |
| 五、技术人才的制约 |
| 六、中介组织的制约 |
| 第四章 房地产证券化法律制度的发展机会分析(0) |
| 第一节 房地产证券化法律制度存续的应然环境 |
| 一、宏观条件 |
| 二、微观特征 |
| 第二节 我国发展房地产证券化法律制度的可行性分析 |
| 一、具有良好的经济环境 |
| 二、房地产和证券市场体系初具规模 |
| 三、金融组织体系逐步完善 |
| 四、法制建设在不断完善 |
| 第三节 我国发展房地产证券化法律制度的机遇性分析 |
| 一、房地产市场的成熟 |
| 二、投资群体的形成 |
| 三、信托业的发展 |
| 四、加入WTO的发展机遇 |
| 五、国际经验的共享 |
| 六、国际板的适时推出 |
| 第五章 房地产证券化法律制度的发展威胁分析(T) |
| 第一节 美国次贷危机的成因及其警示 |
| 一、次贷危机的成因 |
| 二、次贷危机的警示 |
| 第二节 我国发展房地产证券化法律制度面临的威胁 |
| 一、我国金融市场的不成熟 |
| 二、我国房地产开发市场的发展落后 |
| 三、面临系列风险 |
| 四、法律及配套法规亟待完善 |
| 五、社会文化背景障碍与冲突 |
| 第六章 用SWOT分析法构建我国房地产证券化法律制度的思考 |
| 第一节 房地产证券化法律制度的SWOT系统矩阵分析 |
| 一、具体分析 |
| 二、分析结论 |
| 第二节 推进我国房地产证券化法律制度的对策建议 |
| 一、价值取向 |
| 二、立法体例 |
| 三、总体原则 |
| 四、具体路径 |
| 结语 |
| 注释 |
| 参考文献 |
| 后记 |
（10）资产证券化在我国房地产业融资中的应用研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 国内外研究现状 |
| 1.2.1 国内研究现状 |
| 1.2.2 发达国家及地区研究现状 |
| 1.2.3 发达国家及地区经验对我们的启示与借鉴 |
| 1.3 研究目的和意义 |
| 1.4 论文创新点 |
| 1.5 论文结构安排 |
| 第2章 资产证券化相关理论概述 |
| 2.1 资产证券化的一般理论概述 |
| 2.1.1 资产证券化的定义 |
| 2.1.2 资产证券化研究的演进 |
| 2.1.3 资产证券化的一般流程 |
| 2.2 房地产证券化的一般理论概述 |
| 2.2.1 房地产证券化的含义 |
| 2.2.2 房地产证券化的起源和演变 |
| 2.2.3 房地产证券化的一般结构流程 |
| 第3章 我国房地产业融资模式研究 |
| 3.1 我国房地产企业融资模式研究 |
| 3.1.1 主权性融资 |
| 3.1.2 债务性融资 |
| 3.2 我国房地产业融资现状分析 |
| 3.3 我国房地产业融资中出现的问题 |
| 第4章 我国房地产业推行证券化相关问题研究 |
| 4.1 中国推行房地产证券化的可行性分析 |
| 4.1.1 中国房地产证券化的理论的可行性 |
| 4.1.2 中国房地产证券化实践的可行性 |
| 4.2 我国推行房地产证券化的模式探索 |
| 4.2.1 房地产投资基金 |
| 4.2.2 房地产抵押贷款证券化 |
| 4.2.3 房地产共有持分产权信托 |
| 4.2.4 房地产股票 |
| 4.3 我国房地产业推行证券化的风险管理 |
| 4.4 我国房地产业推行证券化的政策建议 |
| 第5章 结论与展望 |
| 5.1 结论 |
| 5.2 展望 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
四、房地产证券化的可行性分析（论文参考文献）
- [1]房地产证券化的机制与效应-动态模型与数量分析[D]. 罗樱浦. 南京大学, 2020(04)
- [2]C房地产企业资产证券化应用研究[D]. 宋文君. 苏州大学, 2019(04)
- [3]深圳市长租公寓的REITs研究 ——以碧桂园REITs为例[D]. 刘丹丹. 中南财经政法大学, 2019(09)
- [4]房地产项目资金管理研究[D]. 姚筱珍. 厦门大学, 2019(08)
- [5]房地产投资信托基金（REITs）的价值增长机制分析及策略研究[D]. 王皖君. 武汉大学, 2018(03)
- [6]我国房地产企业资产证券化融资研究 ——以J企业发行CMBS为例[D]. 王敏磊. 福州大学, 2018(03)
- [7]房地产证券化风险预警研究[D]. 张立群. 河北工业大学, 2015(05)
- [8]台湾房地产市场销售通路研究[D]. 陈有福. 南开大学, 2013(07)
- [9]房地产证券化法律制度的SWOT分析[D]. 黄超焕. 复旦大学, 2011(08)
- [10]资产证券化在我国房地产业融资中的应用研究[D]. 吴晓迪. 河北工业大学, 2011(07)
标签：房地产证券化论文; 房地产信托投资基金论文; 房地产融资论文; 长租公寓论文; 内部融资论文;